小区门卫室属于业主还是开发商

小区门卫室产权归属要看开发商是否将其明确写入公摊面积。门卫室作为配套设施，开发商在规划时若将其纳入公摊，则产权归全体业主所有。现实中多数门卫室位于小区红线内，建筑成本已分摊到业主购房款中。业主可通过查看购房合同、小区规划图纸确认门卫室归属。若开发商未明确说明门卫室归属，且未单独办理产权登记，门卫室应视为小区公共设施。

门卫室实际管理权往往由物业公司掌握，但这不代表产权归属。开发商若在销售前已将门卫室单独办理产权证，则其保留所有权。业主委员会有权要求物业公司公开门卫室使用情况，包括租金收入等。许多小区门卫室被挪作他用，如快递柜存放点、小型便利店，这些改变需要业主同意。小区公共区域改造需经业主大会表决，门卫室作为重要公共设施，其用途变更必须遵循法定程序。