商品房是土地出让还是划拨

商品房开发主要通过土地出让方式获得土地使用权。开发商通过公开拍卖、挂牌或招标等市场化程序竞得土地，支付土地出让金后获得一定年限的使用权。这种模式下，土地价值完全市场化，北京国贸、上海陆家嘴等核心区域的高价地块都是典型例子。土地出让金成为地方政府重要财政收入来源，2019年全国土地出让收入达7.2万亿元。

商品房用地极少采用划拨方式。划拨土地主要用于保障性住房、公共设施等非经营性项目，商品房建设不符合划拨条件。即使有例外情况，也需补缴土地出让金才能转为出让性质进行开发。深圳前海、上海浦东等新区开发初期虽有划拨用地，但后来都通过补缴出让金完成了性质转换，确保了土地市场的公平性和规范性。