小区地下车库属于业主还是物业

小区地下车库产权归属需看规划文件和购房合同。开发商明确标注为业主公摊面积的，车库归全体业主共有；若开发商单独出售且未计入公摊，则产权归开发商。北京某小区地下车库因规划文件明确计入公摊，法院判决归全体业主所有。上海另一小区开发商保留产权证，业主仅获得使用权，这类情况车库产权归开发商。

物业无权擅自决定车库归属。物业公司受业主委员会委托管理车库，所得收益应扣除管理成本后归全体业主。深圳某小区物业将出租收入据为己有，业主委员会通过法律途径追回30余万元收益。杭州某小区物业未经业主同意提高停车费，被业主大会罢免管理资格。物业只是管理者，不是产权所有者。