江南星座是小产权吗

江南星座属于小产权房。该项目位于杭州余杭区，土地性质为集体所有，非国有出让土地。开发商未取得商品房预售许可证，购房者无法办理独立房产证和土地使用证。小区建设资金来自村民集资，房屋产权归村集体所有，个人仅拥有使用权。这类房产无法上市交易，也不能申请银行贷款。

江南星座的建设流程与传统商品房不同。项目未经过正规土地拍卖程序，规划审批手续不完整，消防验收可能存在问题。房价远低于周边商品房，一套60平米房源售价约40万元，仅为周边商品房价格的一半。购房者面临政策风险，一旦遇到拆迁或城市改造，补偿标准通常低于正规商品房。