房贷每月利率在减少本金在增加

房贷每月还款中，前期利息占比高，本金占比低。随着时间推移，每月利息部分逐渐减少，本金部分相应增加。例如，30年期贷款第1个月利息占比约80%，本金占20%；第10年时利息降至50%，本金升至50%；第15年时利息约30%，本金达70%；第20年时利息仅15%，本金占85%。这种结构让贷款人前期还款压力较大，后期还款负担逐渐减轻。

房贷本金增加带来资产积累效果。贷款前5年，本金偿还缓慢，资产增值不明显；第10年后，本金加速增长，资产积累速度提升约40%；第15年后，每月还款中本金占比超过利息，资产积累速度翻倍；第20年后，每月还款几乎全部用于本金，资产积累速度达到前期3倍。这种变化让贷款人后期拥有更多房产净值，为资产增值和再投资创造条件。