二手房是按建筑面积还是实际面积

二手房交易按建筑面积计算，这是行业通行做法。建筑面积包含套内面积和公摊面积两部分，购房合同中明确标注的面积数字就是建筑面积。北京一套90平方米的房子，实际使用可能只有70平方米左右，但交易价格仍按90平方米计算。开发商和中介机构都使用建筑面积作为计价标准，这是市场长期形成的惯例。

实际使用面积对居住体验有直接影响。购房者需要了解套内面积比例，避免买到公摊过大的房子。上海某小区100平方米的房子，套内面积只有65平方米，公摊率达到35%，这样的房子空间利用率较低。买房时最好实地测量，了解房间实际尺寸，避免合同面积与实际使用面积差距过大带来的居住不便。