商业物业费是不是物业自行定价

商业物业费并非物业自行定价。根据《物业服务收费管理办法》，物业费需遵循政府指导价或市场调节价。政府指导价由价格主管部门核定，市场调节价则需业主大会同意。实际操作中，北京朝阳区某商业综合体物业费需经区发改委审批，上海陆家嘴写字楼物业费调整需征得全体业主2/3以上同意。物业企业无权单方面定价，必须遵循法定程序和业主意愿。

物业费定价包含多个成本因素。人工成本占总支出的40%-50%，包括安保、保洁、维修等人员工资。设备维护占20%-30%，如电梯年检、空调系统保养。公共区域电费、绿化养护、保险等占剩余部分。深圳某购物中心物业费中，空调系统维护单独列支，广州某写字楼物业费包含24小时安保巡逻费用。这些成本明细需定期公示，接受业主监督。