房产评估是按市场价吗

房产评估确实依据市场价进行，但评估价和市场价存在差异。评估师参考近期成交案例，考虑房屋位置、面积、装修等因素计算价值。一套120平方米的公寓，评估价可能比实际成交价低5-10万元，因为评估采用保守方法。银行贷款时，评估价直接影响贷款额度，买家需要准备额外资金。市场价受供需关系影响波动较大，而评估价相对稳定，反映房屋在特定时间点的客观价值。

评估过程包含专业分析和数据支持，不是简单参考挂牌价格。评估师使用三种方法：比较法、收益法和成本法。比较法分析周边类似房产交易记录；收益法计算房产未来租金收益；成本法考虑重建费用。一套商业楼评估时，比较法占40%权重，收益法占60%，确保结果全面可靠。评估报告详细列出计算过程，透明度高，为买卖双方提供专业参考依据。