11层的小高层算是洋房吗

11层的小高层建筑在市场上常被归类为普通住宅而非洋房。洋房一般指低密度、高品质的住宅，楼层普遍在6层以下，配备电梯和花园等设施。11层建筑属于中高层住宅，容积率较高，缺乏洋房特有的私密性和空间感。国内很多城市将7-11层的建筑定义为小高层，这类建筑梯户比多为2梯4户或2梯6户，公共空间紧凑，绿化面积有限，与洋房的设计理念有明显差距。

从建筑标准和居住体验看，11层小高层不符合洋房的核心特征。洋房强调一梯两户或一梯一户的设计，南北通透，得房率85%以上。11层建筑多为框架结构，隔音效果一般，电梯等待时间长。实际案例中，北京、上海等地的洋房项目售价普遍比同区域小高层高30%-50%，物业费也高出2-3元/平/月。11层小高层在土地使用效率上更接近普通住宅，洋房则追求低容积率和舒适的居住环境。