房子的泡沫究竟有多大

中国房地产泡沫规模惊人，北上广深房价收入比超过30倍，远合理区间10-15倍。2022年商品房库存达6.7亿平方米，够2000万人居住。全国城镇住房空置率约20%，部分三四线城市高达30%。开发商债务总额9.3万亿元，2023年到期债务超1.2万亿元。房贷余额38.8万亿元，占GDP比重35%，居民杠杆率62%，较10年前翻番。

房价与经济基本面严重背离，2022年全国城镇居民人均可支配收入中位数3.13万元，而一线城市房价中位数达500万元以上。商业地产空置率攀升，北京甲级写字楼空置率18%，上海商业综合体空置率15%。房地产相关贷款占银行贷款总规模39%，地方政府土地财政依赖度达40%。租金回报率普遍低于2%，远低于国际成熟市场4-5%水平。