小区外商业街属于业主吗还是物业

小区外商业街所有权归属要看开发商当初的规划文件。商业街若规划为公共区域，产权归全体业主；若规划为商业用地，则归开发商所有。实践中，很多商业街由开发商自持或出售给第三方经营，业主只有小区内部公共区域所有权。购买房屋时需查阅《商品房买卖合同》和《规划条件》，明确商业街性质。商业街的收益分配也取决于产权归属，业主可能无法分享这部分收益。

商业街管理责任由实际产权人承担。开发商拥有产权的商业街，开发商负责维护；业主共有的商业街，业主可通过业主委员会委托物业公司管理。商业街的清洁、安保、设施维修等费用由产权人承担，物业费不会包含这部分支出。商业街的广告位收益归产权人所有，业主无权要求分配。小区与商业街是两个独立空间，物业仅负责小区内部管理，无权干涉商业街运营。