物业用房是业主的还是开发商的房子

物业用房的所有权归属要看具体情况。开发商在项目规划时明确标注为物业用房的，这部分产权归全体业主共有。开发商在销售房屋时未将物业用房计入公摊面积，这部分产权归开发商所有。物业用房包括物业管理用房、业主委员会活动用房等，这些空间的使用必须符合相关法律规定。开发商将物业用房出售给第三方的情况属于违法行为，业主有权通过法律途径维权。

物业用房的产权纠纷在现实生活中较为常见。某小区开发商将原本规划的物业用房改为商铺出售，业主集体诉讼后法院判决该商铺归全体业主共有。物业公司无权擅自处置物业用房，包括出租、出售或抵押。业主委员会有权监督物业用房的使用情况，确保其用于小区公共事务。物业用房的收益应当纳入专项维修资金，用于小区公共设施的维护和更新。