住房泡沫是什么

住房泡沫指房价远超实际价值的经济现象。2008年美国次贷危机前，房价5年上涨80%，而收入仅增15%。开发商过度建设，拉斯维加斯空置房达25万套。买家零首付购房，银行发放大量高风险贷款。房价一旦下跌，大量房屋被法拍，银行坏账激增。日本1990年泡沫破裂后，房价20年才恢复一半水平。

泡沫形成源于金融监管缺失和投机心理。西班牙2006年房价10年翻3倍，建筑业占GDP12%。韩国首尔江南区公寓价格10年涨200%，普通家庭需工作30年才能买房。信贷宽松让投资者加杠杆购房，多套房空置现象普遍。当利率上升或经济放缓，泡沫必然破裂，导致家庭财富缩水，经济衰退。