内部收益率是自有资金的收益率

内部收益率反映的是投资项目中自有资金的回报水平。计算时考虑所有现金流入和流出，找出使净现值为零的折现率。实际项目中，投资者投入100万元自有资金，配合银行贷款300万元，建成物业后年租金收入80万元，运营成本20万元，5年后物业价值1000万元，内部收益率可精确计算为自有资金部分的回报率。这一指标帮助投资者评估资金使用效率，比较不同投资机会的吸引力。

内部收益率特别适合评估杠杆投资效果。同一项目，全款投资与30%首付加银行贷款，内部收益率差异显著。前者可能为8%，后者可达15%。房地产开发中，开发商投入土地款和前期费用占总投资的20%，后续通过预售回款和银行贷款完成建设，内部收益率反映了这20%自有资金的增值能力。这种计算方式让投资者清晰看到杠杆放大收益的实际效果，为资金配置提供重要参考。