容积率是土地面积还是用地面积

容积率是总建筑面积与用地面积的比值，不是土地面积。一块1000平方米的土地，如果建筑面积达到3000平方米，容积率就是3.0。这个指标直接反映土地开发强度，数值越高表示建筑密度越大。城市规划中，住宅项目容积率一般在2.0-4.0之间，商业项目可达5.0以上。容积率计算不包括地下室面积，但计入半地下室面积。同一块土地，不同容积率会导致完全不同的开发效果。

容积率与建筑密度密切相关但概念不同。容积率3.0的地块，建筑密度可能是40%，意味着40%的土地被建筑物覆盖。实际项目中，容积率还影响绿地率、停车位数量等配套设施。北京国贸商圈项目容积率高达8.0，而郊区住宅项目可能只有1.5。容积率高低直接影响房价，高容积率区域单位面积土地成本分摊更多，房价通常更高。城市规划部门通过控制容积率来引导城市空间结构发展。