房屋贷款前两年还的都是利息吗

房屋贷款前两年确实主要偿还利息。贷款初期，借款人每月还款中利息占比高达70%-80%。以30年期50万元贷款为例，前24个月还款约6万元，其中利息部分超过5万元。这是因为银行采用"先息后本"的还款方式，前期本金减少缓慢，利息计算基数大。借款人前两年积累的 equity 较少，资产增值不明显。

贷款前两年还款结构对借款人财务规划影响显著。高利息阶段意味着借款人实际债务减少速度慢。许多借款人选择提前还款以减少总利息支出。数据显示，提前还款10万元可节省总利息支出约15万元。银行收取的违约金通常低于节省的利息金额，使提前还款成为经济合理的选择。借款人应评估自身现金流状况，制定适合的还款策略。