小区商铺是开发商的还是物业的

小区商铺产权归属开发商所有。开发商在项目建设完成后，会将商铺登记在自己名下或直接出售给第三方。商铺产权证书上会明确记载所有权人信息，这是判断商铺归属的法律依据。开发商可以通过销售商铺回笼资金，也可以选择自营或出租获取收益。商铺所在位置的土地使用权也归开发商所有，除非在开发前已被政府收回或另有约定。

物业公司负责商铺的日常管理运营，但无权处置商铺产权。物业公司通过签订物业服务合同获得管理权，负责商铺区域的安全、清洁、设施维护等工作。物业公司收取的物业费属于服务报酬，与商铺产权无关。商铺业主有权更换物业公司，但需遵守相关法律法规和业主公约规定。