二手房满两年按什么时间算

二手房满两年的计算起点是房产证登记日期或契税票填发日期，两者取早者。房产证上的日期记录了房屋所有权转移时间，契税票填发日期则是缴纳契税的时间点。购房者需查看这两个日期，以较早的一个为准计算满两年时间。实际操作中，开发商办理的房产证日期往往早于契税票日期，但以契税票日期为准的情况也存在。

满两年免征增值税的政策执行标准严格，购房者需精确计算日期。计算方法从登记日期或契税票日期的次日算起，满365天为一年，730天为两年。实际交易中，房管系统会自动核验日期是否符合政策要求。购房者应提前3-5天查询系统确认，避免因日期计算误差导致税费增加。部分城市对日期计算有特殊规定，需咨询当地税务部门获取准确信息。