自建房是商用还是住宅

自建房性质取决于实际用途。农村自建房屋用于家庭居住属于住宅性质，这类房屋通常不超过3层，面积控制在300平方米以内。城市郊区自建住房如果用于出租经营，就转变为商业用途，需要办理营业执照。有些自建房底层用于开店，上层居住，形成商住两用性质，这种情况下需要根据实际使用面积比例确定性质。房产证上明确标注的用途是判断自建房性质的关键依据。

自建房性质还受土地性质影响。住宅用地上的自建房默认为住宅性质，商业用地上的自建房则属于商业性质。城市更新区域的自建房可能因规划调整而改变性质，从住宅转为商业。集体土地上建设的自建房只能用于本集体经济组织成员居住，不得用于商业经营。政府规划用途决定了自建房的性质，私自改变用途属于违规行为。购买自建房时必须核实土地性质和规划用途，避免日后纠纷。