二手房评估价是建筑面积吗

二手房评估价不等于建筑面积。评估价考虑房屋位置、楼层、朝向、装修状况、房龄等多重因素。一套90平米南北通透的房子，评估价可能比同面积东西朝向的高出15万元。评估价还受小区环境、配套设施影响，地铁口附近的房子每平米价格能增加2000元。建筑质量、物业管理水平也会调整评估结果，精装修房比毛坯房每平米贵3000元很常见。

评估价由专业机构通过市场比较法确定，参考近期同小区成交记录。一套120平米的房子，评估价可能在450万至480万之间波动，具体取决于房屋实际状况。评估师会考虑房屋折旧，20年房龄的房子比新房评估价低25万左右。评估报告还包含周边配套设施评估，学校、医院、商场等设施齐全的区域，房屋总价可增加30万元。评估价最终是综合各种因素后的市场价值体现。