房地产泡沫经济是什么

房地产泡沫经济是指房价短期内快速上涨，远超实际经济支撑能力的一种经济现象。2008年美国次贷危机前，房价在5年内翻了一倍，而同期收入仅增长20%。日本1990年代房地产泡沫破裂时，东京皇室用地价值相当于整个加利福尼亚州。中国部分城市房价收入比超过30倍，远国际公认的合理范围3-6倍。泡沫形成时，投机需求主导市场，实际居住需求被边缘化，银行贷款大量涌入房地产，形成虚假繁荣。

房地产泡沫经济本质是资产价格与实体经济严重脱节。美国次贷危机前，房贷证券化产品规模超过10万亿美元，是GDP的70%。西班牙2007年房地产投资占GDP比重高达12%，正常水平约5%。泰国1997年危机前，外资涌入房地产导致外资占比达40%。泡沫破裂后，房价暴跌30%-50%，银行坏账激增，经济衰退持续5-8年。日本"失去的20年"就是房地产泡沫破裂的直接后果，GDP增长长期低于1%。