房地产泡沫指的是什么意思

房地产泡沫指房产价格远超实际价值的现象。2008年美国次贷危机前，房价连续5年上涨30%，但收入增长仅8%。日本1990年代东京公寓价格达到普通家庭收入的20倍，泡沫破裂后房价暴跌60%。中国部分城市房价10年上涨5倍，远超GDP增速。泡沫形成时，投资者预期房价只涨不跌，银行过度放贷，开发商盲目建设，最终导致市场崩溃。

房地产泡沫还表现为租金回报率异常低下。美国部分城市房价租金比达到40:1，历史平均为20:1。香港豪宅月租金仅能覆盖房贷利息的40%。深圳房价收入比高达35倍，国际警戒线为5倍。泡沫破裂时，业主资产缩水，银行坏账激增，经济陷入衰退。韩国1997年金融危机前，房价两年内暴涨50%，随后暴跌，引发企业大规模破产。