房产泡沫化是什么意思

房产泡沫化指房价在短期内快速上涨，远超实际价值和经济基本面支撑的现象。2006年美国部分地区房价3年翻倍，但居民收入增长不足20%，供需严重失衡。开发商大量兴建新房，空置率高达15%，市场投机盛行，投资者蜂拥入市，房价与租赁价格比率达到历史峰值30，远超合理区间10-15。这种不可持续的增长最终导致价格崩溃，2008年次贷危机中，部分区域房价在2年内下跌超过50%，市值蒸发数万亿美元。

房产泡沫化还表现为金融系统风险累积。银行放松信贷标准，发放大量高风险贷款，贷款价值比高达120%，甚至出现零首付贷款。金融创新产品如CDO、CDS规模达数十万亿美元，风险被层层包装转移。市场情绪极度乐观，媒体报道充斥"房价只涨不跌"论调，政府监管缺位，税收政策刺激过度。当利率上升1-2个百分点，月供压力增加30%，违约率飙升，金融链条断裂，引发系统性危机。