住宅外墙裂缝漏水是否归物业管理

住宅外墙裂缝漏水属于公共部位维修范畴，明确归物业管理负责。根据《物业管理条例》，建筑物外墙、屋顶等共用部位维修责任在物业公司。物业公司有义务定期检查外墙状况，发现裂缝及时修补。实际案例中，上海某小区外墙裂缝导致雨水渗入，物业公司承担了全部维修费用。北京某住宅楼外墙开裂漏水，物业公司组织专业施工队进行了全面修复。物业公司需建立维修基金，确保这类问题得到及时处理。

住宅外墙漏水问题还涉及保修期责任划分。新房交付后5年内，开发商对房屋质量负责。杭州某小区外墙在保修期内出现裂缝漏水，开发商承担了维修责任。超出保修期后，维修费用由全体业主共同承担。广州某住宅楼外墙使用10年后出现漏水，物业公司动用了维修基金进行修复。业主可通过业主委员会监督物业公司履行维修职责，确保问题得到妥善解决。