房子利息是按总房款计算吗

房贷利息确实按总房款计算。银行根据贷款本金和期限确定利率，每月还款包含本金和利息部分。30万元贷款20年，年利率4.9%，总利息约16万元。利息计算基于剩余本金，前期还款中利息占比高，后期本金占比增加。提前还款可减少总利息支出，因为剩余本金减少，利息计算基数变小。

不同还款方式影响利息总额。等额本息每月还款额固定，总利息较高；等额本金前期还款多，总利息较少。商业贷款利率高于公积金贷款，组合贷款则综合两者特点。贷款期限越长，总利息越高，但月供压力小。银行会根据央行政策和借款人资质调整利率，优质客户可获更低利率优惠。