小区车库是地产还是物业

小区车库属于地产范畴，是建筑物不可分割的部分。车库与房屋一起登记在产权证上，业主拥有所有权。车库建设成本已包含在房价中，开发商通过销售房屋一并转让车库产权。车库维修基金与房屋共用，维修责任由全体业主共同承担。车库位置固定，依附于土地，符合不动产特征。

车库日常管理归物业负责。物业公司负责车库清洁、照明、安全监控等运营工作。业主需缴纳停车管理费，用于车库维护和保安服务。物业制定停车规则，管理车辆进出和停放秩序。车库设施损坏维修由物业安排，费用从物业费或专项维修资金中支出。物业与业主签订停车管理协议，明确双方权利义务。