房贷利率等额本息实际利率是多少

等额本息房贷的实际利率高于名义利率。一笔100万元30年期房贷，名义利率4.5%，每月还款约5067元，总支付利息82.4万元。实际年化利率约为4.88%，比名义利率高出0.38个百分点。这是因为早期还款中利息占比高，本金占比低，资金使用效率不同。贷款20年实际利率与名义利率差距缩小，10年期差距更小，期限越长实际利率与名义利率差异越大。

银行计算实际利率考虑资金时间价值。100万元贷款分360期偿还，每期还款5067元，相当于银行现在收到100万元，未来360个月每月支出5067元。用内部收益率计算，这笔交易的实际年化收益就是4.88%。不同还款方式实际利率不同，等额本金实际利率略低于等额本息。提前还款会影响实际利率计算，还清越早，实际利率越接近名义利率。