商住房算第二套房吗

商住房是否算第二套房取决于贷款政策。商住房性质特殊，产权年限一般为40-50年，不同于普通住宅70年产权。银行认定二套房的标准基于家庭名下房产数量和贷款记录。购买商住房时，若家庭已有1套住宅且贷款未结清，再买商住房通常会被认定为二套房，执行差别化信贷政策。商住房首付比例普遍高于普通住宅，贷款利率也上浮10%-30%不等。

商住房税费体系与普通住宅有明显差异。交易环节，商住房需缴纳土地增值税、增值税及附加、个人所得税等，税费总额可达成交价的15%-30%。持有环节，商住房物业费通常比普通住宅高30%-50%，且无法享受民用水电价格。商住房转手难度大，市场流动性差，平均持有周期需要5年以上才能实现盈亏平衡。商住房投资回报率受地段和品质影响显著，核心区域优质商住房年租金回报率可达4%-6%，而普通住宅只有2%-3%。