独栋别墅是按照什么面积卖

独栋别墅的售价主要基于建筑面积和占地面积双重计算。建筑面积指房屋各层面积总和，包括地下室和阁楼。占地面积则是别墅实际占用的土地面积。市场行情显示，每平方米建筑面积价格在3万到10万元之间，具体位置决定价格高低。北京顺义区别墅每平方米8万元，上海浦东新区约6万元，深圳南山区达到10万元。土地价值往往超过房屋本身，城市核心区域的地价能占总价的70%以上。

别墅价格还受花园面积、露台设计和车库数量影响。带私人花园的别墅比无花园的同类型贵30%左右。地下车库每增加一个车位，总价增加20万至50万不等。顶层带露台的别墅价格比普通楼层高15%。地下室改造为娱乐区的案例中，每增加50平方米功能空间，房价上涨40万。别墅周边配套设施如国际学校、高端商场和医院也会提升10%至25%的房产价值。