什么情况下不用交物业管理费

业主未实际入住房屋时无需缴纳物业管理费。空置状态下的房屋不会产生实际服务消耗，物业公司提供的安保、保洁等服务未得到使用。法律明确规定空置房可减免物业费，具体比例各地有差异，一般为50%至100%。房屋处于司法查封或拍卖阶段时，物业费用由产权所有人承担，原业主不再负有缴纳义务。

物业服务质量严重不达标时业主有权拒交费用。物业公司未按合同约定提供基本服务，如垃圾清运不及时、公共区域照明故障等，构成违约行为。业主可拍照取证，要求物业整改后再缴费。小区公共设施长期无法使用，如电梯停运、健身器材损坏超过30天，业主可暂停缴纳相应服务费用。