二手房是按建筑面积还是使用面积算

二手房交易按建筑面积计算。建筑面积包含套内面积和公摊面积，墙体、阳台、飘窗都算在内。一套100平方米的房子，实际使用可能只有80平方米，但交易价格按100平方米计算。开发商和中介都按建筑面积报价，这是行业通行做法。房产证上登记的也是建筑面积，这是法律依据。

使用面积在二手房交易中不作为计价标准。一套房子建筑面积120平方米，公摊面积30平方米，使用面积90平方米，但房价仍按120平方米计算。装修费用可以按使用面积估算，但房价必须按建筑面积计算。买卖合同中明确写明建筑面积，这是不可更改的行业标准。